fbpx
De ‘verkoop’ van een grondhuurterrein

De ‘verkoop’ van een grondhuurterrein

De ‘verkoop’ van een grondhuurterrein

In de wereld van het onroerend goed gaat veel geld om. Dat betekent ook dat de kans op misbruik groot is. Daar zijn in de dagelijkse praktijk van de vastgoedwereld vele voorbeelden van te vinden.
Surgoed House, Home & Lifestyle krant besteedt hier aandacht aan, met als doel kopers en verkopers alert te maken op mogelijke misstanden. De gebruikte namen zijn in verband met de privacy gefingeerd.

Mitchell had er altijd al van gedroomd: een vakantieoord opzetten, met een mooi wit strand en hutjes met daken van pinabladeren, een plek waar je kunt zwemmen, vissen, barbecueën en relaxen. Dat waren tenslotte de dingen die Mitchell zelf het liefste deed in zijn vrije tijd, dus waarom anderen niet?

De ‘verkoop’ van een grondhuurterrein

Toen hij ¿nancieel wat ruimte had en Mitchell de advertentie zag van een mooi stuk grond aan het water, hoefde hij niet erg lang na te denken. ‘Uitstekend geschikt voor toerisme’ stond in de advertentie. Nou, dat klopte wel, als je de ligging zag. Een prachtig glooiend gebied, precies in de bocht van de rivier, met meer dan genoeg ruimte voor een strandje en nog goed bereikbaar ook. Het was weliswaar grondhuur, maar tegenwoordig maakte dat ook niet veel meer uit; je raakte de grond heus niet zomaar kwijt. En het scheelde wel aanzienlijk in de prijs per vierkante meter, zag Mitchell. Hij maakte snel een afspraak. Verkoper Robert was een hartelijke en goedlachse man en Mitchell had er direct vertrouwen in. De koop was dus snel gesloten. Er moest weliswaar nog heel veel aan het terrein gedaan worden – het was eigenlijk allemaal bos – maar Mitchell had goede contacten en hij was ervan overtuigd dat hij dat wel voor een redelijke prijs gedaan kon krijgen. Maar er was één ding waarmee Mitchell geen rekening had gehouden: de voorwaarden in de beschikking bij de uitgifte. Want inderdaad, een grondhuurperceel raak je normaal gesproken niet zomaar kwijt, en de huurperiode van veertig jaar wordt meestal ook wel verlengd. Maar de grond blijft of¿cieel wél eigendom van de staat, en er wordt bij de uitgifte van een terrein verwacht dat de grondhuurnemer zich houdt aan de voorwaarden die gesteld zijn in de uitgiftebeschikking. Die voorwaarden gaan onder meer over de bestemming van de grond, het doel waarvoor de grond is uitgegeven. Daarnaast is er de zogenaamde ‘cultuurplicht’, de plicht om daadwerkelijk iets met het verkregen recht van grondhuur te doen. Als de grond is uitgegeven met als bestemming ‘veeteelt’, moet er binnen een wettelijk gestelde periode ook daadwerkelijk vee rondlopen.

En daar ontstond een groot probleem voor Mitchell. Want bij de verkoop van een erfpacht- of grondhuurterrein vindt de levering niet meteen plaats, omdat de minister van Ruimtelijke ordening, Grond- en Bosbeheer (RGB) eerst akkoord moet geven voor de overdracht. En de minister laat daarvoor een grondinspecteur bekijken of er wel aan de cultuurplicht is voldaan.
Het bleek dat het terrein dat Mitchell had gekocht, was bestemd voor veeteelt. Maar er werd helemaal geen vee gehouden, zoals de bedoeling was; het terrein was één groot bos. Er was dus niet voldaan aan de cultuurplicht, en om die reden werd er geen toestemming voor de overdracht gegeven. Bovendien zou mogelijk nog een intrekkingsprocedure volgen. Daarbij krijgt de grondhuurder een maand de tijd om alsnog aan zijn cultuurplicht te voldoen. Doet hij dat niet, dan kan de beschikking worden ingetrokken. De levering van de grond kon dus niet meer plaatsvinden, terwijl Mitchell al betaald had. En hij mocht er dus sowieso geen toeristische activiteiten gaan organiseren…
Nu is er in een overeenkomst voor grondhuur en erfpacht weliswaar altijd een clausule opgenomen dat bij een levering die niet doorgaat, het geld terugbetaald moet worden. Maar wat kon Mitchell doen als Robert het geld niet meer had, of misschien zelfs naar het buitenland was verhuisd? Je geld terugkrijgen is niet altijd makkelijk. Beslag laten leggen op de grond is in dit geval dan het beste. Het terrein staat immers nog op naam van Robert. Maar wat had Mitchell nu eigenlijk gekocht? In feite had hij slechts een uitgegeven beschikking gekocht, en geen grond.

Waar je vooral voor betaalt bij het ‘kopen’ van een grondhuurterrein, is namelijk de zogenaamde ‘beterschap’. Beterschap bestaat uit de toegevoegde waarde van de grond als gevolg van investeringen die de grondhuurder heeft gepleegd, zoals het ontbossen van het terrein, het aanleggen van infrastructuur, de opstallen et cetera. In dat geval ga je naar een notaris voor de verkoop, en wordt er een koopovereenkomst en notariële volmacht gemaakt. Maar daarvan was bij het terrein van Mitchell helemaal geen sprake; het terrein was nog bos. Bovendien had verkoper Robert dus niet voldaan aan de cultuurplicht. En wat Mitchell had kunnen doen om niet in deze positie terecht te komen? Belangrijk is je te realiseren dat je alleen de beterschap koopt, dus de verbeteringen die aan het terrein zijn aangebracht. Maar nog belangrijker is het te controleren of is voldaan aan alle voorwaarden die in de beschikking staan, met name aande cultuurplicht. Want anders raak je zonder meer de beschikking – en dus de grond – kwijt. De aankoop van grondhuur is dus veel risicovoller dan eigendom, omdat bij grondhuur rekening gehouden moet worden met allerlei zaken, zoals de beschikkingsvoorwaarden. Bovendien valt er nergens een register te raadplegen waarin vermeld wordt of de verkoper al in gebreke is gesteld, of de staat zelfs al bezig is met een intrekkingsprocedure.

Lees meer berichten uit de categorie Misstanden.

2018-11-16

E-mailadres:

Ik heb de algemene voorwaarden gelezen en ga ermee akkoord.