Verkoopakte niet geldig door ‘fout’ van jaren geleden
Verkoopakte niet geldig door ‘fout’ van jaren geleden
Misstanden
‘Ha, dat had mijn vader vast niet verwacht’, gniffelde Sandra. Haar vader riep namelijk altijd dat ze waarschijnlijk nooit volwassen zou worden. Maar nu had ze, nog geen vijf jaar na haar afstuderen, een goede baan, een hypo-theek én een eigen huisje. Het was dus eindelijk toch allemaal gelukt; kleine Sandra was groot geworden. Een echte pietje-precies zelfs; ze werkte hard en nauwkeurig, en zorgde dat ze nooit fouten maakte. Met hulp van vrienden richtte ze het kleine huisje aan de rand van de binnenstad in, en ze genoot van haar zelfstandigheid.
Testament
Via een familielid dook onlangs echter een tot dan toe onbekend testament op van de oude heer Van Ommeren. Daaruit bleek dat hij het huis helemaal niet had nagelaten aan zijn zoon Henry, maar aan een niet-erkende zoon uit een concubinaat, en aan Henry alleen een geldbedrag had nagelaten, precies gelijk aan de waarde van zijn wettelijke aandeel in de nalatenschap.
Henry was dus helemaal niet bevoegd geweest het huis te verkopen! En nu was die andere zoon naar de rechter gestapt, om de verkoopakte tussen Henry en de toenmalige koper te laten vernietigen en doorhalen. En de rechter had dat verzoek toegewezen.
In de praktijk betekent dit dat alle overeen-komsten die ná de verkoop door Henry hebben plaatsgevonden, in feite niet bestaan of in elk geval niet geldig zijn. Het gevolg was dat de hele schakel van rechtshandelingen die na de bewuste akte waren gepleegd, helemaal ongedaan moest worden gemaakt. Dus Sandra moet de schade nu zien te verhalen op de bank, die het op haar beurt weer moet zien te verhalen op de eerste koper, en die moet de schade weer proberen te verhalen op Henry.
Voorkomen
Hoe deze ingewikkelde situatie voorkomen had kunnen worden? Dat is erg moeilijk. Normaal gesproken kan een rechtsgeldige akte na 20 jaar niet meer aangetast worden, maar een akte met een gebrek, zoals dat heet, kan altijd aangetast worden. Daarvoor geldt geen verjaringstermijn. Dus ook al heeft de fout 50 jaar geleden plaatsgevonden, kan dit nu nog steeds effect hebben.
Het probleem zit hem erin, dat iedereen in principe op eigen risico onroerend goed koopt. Daarbij wordt wel naar verwezen als het ‘negatief stelsel inzake zakenrechtelijke verkrijgingen van onroerend goed’. Het komt erop neer dat zoals de kracht van een ketting wordt bepaald door de zwakste schakel, ook de geldig-heid van de koopovereenkomst wordt bepaald door eventuele fouten in het verleden. Als een akte achteraf nietig wordt verklaard en wordt doorgehaald, zijn alle daarna volgende akten ook ongeldig en zal de hele keten van elkaar de schade terug moeten vorderen. En dat wil dus ook zeggen dat degene die als eigenaar ingeschreven staat, niet altijd de werkelijke ei-genaar hoeft te zijn.
Terugdraaien
Dus als er met een vorige akte iets aan de hand is – en dat kan ook zijn dat bijvoorbeeld een vrouw of erfgenaam per ongeluk niet heeft meegetekend – dan kan de benadeelde hier-tegen opkomen en de rechter vragen de akte terug te draaien. De notaris die de akte heeft gepasseerd, is dan onder voorwaarden aansprakelijk te stellen voor eventuele schade. Met name als deze notaris zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt, en daardoor een onjuiste akte heeft gepassseerd. Ook kan er schade van de notaris gevorderd worden door de benadeelde, als de akte niet meer door de rechter terugge-draaid kan worden.
Een situatie zoals hierboven werd beschreven, is een uitzonderingsgeval. Maar het is een risico dat zeker speelt vanwege het wettelijk negatief stelsel. Er gaan dan ook stemmen op om over te stappen naar een positief stelsel, zoals dat bijvoorbeeld in Nederland bestaat.
Lees meer berichten uit de categorie Misstanden.
mei 30, 2017