fbpx
‘Klapperwaarde maakt onroerendgoedmarkt dood’

‘Klapperwaarde maakt onroerendgoedmarkt dood’

‘Klapperwaarde maakt onroerendgoedmarkt dood’

Klapperwaarde

Minimale waarde

In de makelaarssector heerst grote onvrede over de klapper die het Management Instituut GLIS hanteert voor grondwaarden. Die blijken vaak fors hoger dan de reële waarden van ‘vraag en aanbod’. Hierdoor zou menige koop niet doorgaan. “Er wordt nog wel verkocht maar de onroerendgoedmarkt is in verhouding nagenoeg dood.”

Onderneemster M.S. kon voor haar nieuw te starten agrarisch bedrijf, tegen een relatief zachte prijs landbouwgrond bemachtigen in district Commewijne. De koop was beklonken. Maar toen voor overdracht de notariële akte en het taxatierapport moesten worden ingeschreven bij de GLIS-hypotheekbewaarder, wachtte de  nderneemster eenonaangename verassing.

‘Klapperwaarde maakt onroerendgoedmarkt dood’

Er moest flink meer overdrachtsbelasting worden betaald. De klapperwaarde van het landbouwperceel bleek namelijk aanmerkelijk hoger dan de koopprijs.Dit zou ten koste gaan van het startkapitaal; er moest bijna van de koop worden afgezien. “We hebben hemel en aarde bewogen om het GLIS mee te krijgen met de koopprijs”, vertelt de onderneemster.

Dit blijkt geen op zich staand geval. In de makelaarssector heerst grote onvrede over de klapperwaarden die het GLIS landelijk hanteert. In de klapper staat per omgeving of straat welke ‘minimale waarde’ aan de grond is toegekend. Die blijkt vaak fors hoger dan de reële waarde van ‘vraag en aanbod’. Bijvoorbeeld 300 euro per vierkante meter aan de rivierzijde van de chique Anton Dragtenweg, de ‘goudkust van Paramaribo’, en zo’n 40 euro aan de landelijke Helena Christinaweg in Wanica.

Er is ook kritiek op dat de klapperwaarden in euro zijn vastgesteld. Deze zijn omgerekend in SRD de afgelopen jaren, door de forse valutakoersstijging, meer dan verdubbeld. Hierdoor gaat menige koop niet door. “Er wordt nog wel verkocht maar in verhouding is de onroerendgoedmarkt nagenoeg dood”, stelt makelaar-taxateur Raoul Tjong A Hung van RT Vastgoed. De koperskosten bij een overdracht bedragen tussen 12 tot 15 procent. Dat is onder meer inbegrepen 7 procent overdrachtsbelasting over de taxatiewaarde en 3 procent notariële kosten en hiervan 8 procent aan omzetbelasting. “Een koper is al gauw 15.000 euro extra kwijt. Dat met dehuidige rente kunnen mensen de aflossing en kosten niet opbrengen.”

Eigen belang

In 1995 werd de eerste klapper opgesteld door de hypotheekhouder in samenwerking met de vereniging van notarissen. Volgens Tjong A Hung heeft de klapper ‘geen wettelijke grondslag’ en hebben de notarissen toen uit ‘eigen belang’ gehandeld. “De klapper is niet door deskundigen opgesteld; notarissen hebben geen kennis voor grondwaardebepaling. Daarnaast is een taxatierapport niet bij wet vereist”, luidt zijn kritiek. Maar de makerlaardij moet volgens Tjong A Hung ook flink de hand in eigen boezem steken. Bij taxaties werd veelvuldig fors ondergewaardeerd. “Al stond een gebouw op het perceel, het werd weggelaten in het rapport. De hypotheekbewaarder en notarissen kwamen toch niet kijken.” Omdat de Staat en notarissen door deze praktijk flink wat inkomsten misliepen, zou dit hebben geleid tot meerdere verhogingen van de klapperwaarden. De klapper is in 2005 en 2011 aangepast. “Zo’n twaalf jaar geleden kocht je grond op Morgenstond voor 25 euro per vierkante meter. Nu is het 80 tot 100 euro”, illustreert Tjong A Hung de prijsstijgingen.

Wildwest

Hij vindt overigens de huidige onvrede binnen de makelaardij curieus. “Toen het economisch meezat, klaagde vrijwel niemand over de klapper. Nadat eenmaal een taxatierapport werd vereist door de hypotheekbewaarder, hebben makelaars zich massaal laten beëdigen. Door egoïsme van notarissen en als gevolg van de massale beëdiging, is een wildwest ontstaan.” De wet kent geen taxateurs; een ‘beëdigd makelaar’ is bevoegd te taxeren. Voor beëdiging is wettelijk mulo vereist. Dat niveau is achterhaald, stelt Tjong A Hung die ook architect is. “Om deskundig te kunnen taxateren, vergt dat kennis van bouwkunde en heb je minimal mbo-niveau nodig.”

Niet structureel

GLIS-bewaarder Ricardo Vreden weet van klachten dat de klapper ‘onrealistisch’ zou zijn. “Maar die zijn niet structureel; het komt af en toe voor.” Dat de markt nagenoeg ‘dood’ is, wijt Vreden aan de “algehele economische omstandigheden”. De klapper werd destijds ingevoerd vanwege de almaar stijgende wisselkoers. “Daarom was het niet raadzaam de klapperwaarden in Surinaamse gulden vast te stellen. De tweede reden was dat absurd lage bedragen in de taxaties in de akten werden opgenomen.” En nog steeds is dat het geval. “Dan wordt het hier opnieuw berekenden begint het probleem.”

Elk perceel apart waarderen, zou veel geld kosten. Daarom is besloten het per omgeving of straat te doen. De klapper heeft werkelijk geen wettelijke basis. “Maar omdat de hypotheekbewaarder belast is met de bewaking van de grondslag van de overdrachtsbelasting, wordt de klapper als richtprijs en toetsingsnorm”, licht Vreden toe. “De Zegelwet eist vermelding van de waarde of verkoopprijs in de overdrachtsakte. Voor inning van zegelbelasting moet een transparante basis zijn. Daarvoor zorgt juist de klapperwaarde. Mijn eigen ervaring is dat hierin ook fouten zijn gemaakt, maar dat zijn incidentele gevallen die aangepast moeten worden.”

Onnodig duur

Een ander kritiek is dat domeingronden (grondhuur) hetzelfde worden gewaardeerd als kooppercelen. En tuinbouwgronden hetzelfde als bouwpercelen. Hierdoor wordt het ‘onnodig duur’ voor de sociale klasse. Vreden hierover: “Niet omdat je grond vrijwel gratis van de overheid hebt gekregen, moet je het ‘gratis’ kunnen overdragen.” Maar hij erkent dat personen, bijvoorbeeld in Wanica, in bezit van grondhuurpercelen voor ‘grote bedragen’ komen te staan als ze (een deel) willen overdragen aan familie. “Toch spelen  we enigszins daarop in. Bijvoorbeeld aan de Helena Christinaweg is de klapperwaarde 30 euro per vierkante meter. In zo’n geval nemen we dan daarvan een derde of kwart om deoverdrachtsbelasting te berekenen.” Vreden erkent dat de klapper ‘niet hetideaalste’ is. “Vanuit het GLIS hebben wij, om demarkt tegemoet te komen, de beleidsmakers het voorstel gedaan om de  overdrachtsbelasting terug te brengen naar 4 à 3 procent. Maar dan wel van de reële waarde, dus de koopprijs.”

Lees meer berichten uit de categorie .

april 17, 2020

E-mailadres:

Ik heb de algemene voorwaarden gelezen en ga ermee akkoord.